הסכם שכירות בצל מגפת הקורונה – כמה עצות לפני שמתחילים
העצה הראשונה שלי אליכם היא להיות אנושיים. גם אם אתם משוכנעים שהצדק איתכם (מה שסביר שבהמשך הקריאה יהפוך לסימן שאלה גדול עבורכם) תבינו גם את הצד השני ותהיו אנושיים, הרי בסופו של דבר – כולנו באותה הסירה.
העצה השנייה שלי אליכם היא לא לפעול בפזיזות. נכון לעכשיו אנחנו עדיין בתחילתו של המשבר, אמנם מטילים עלינו גזירות חדשות מדי יום אך זה לא בהכרח פתח לבוא ולשבור את הכלים. צריך לפעול בהיגיון, להמתין שהנזקים יתגבשו (ככל שניתן) והכי חשוב לפעול בתום לב ולא לנסות לנצל את המצב – דבר שיתכן ויבוא בעוכריכם.
אז מה מצב השוק כרגע ביחס להסכמי שכירות בשל הקורונה?
כמה מבעלי הקניונים והמרכזים המסחריים כבר הפנימו שאם לא יפעלו ויקדימו תרופה למכה, הם ישארו ללא שוכרים, מה שיביא לפגיעה קשה שלא לומר לסגירתם. דבר זה הביא אותם להביע "אחריות, שותפות והתחשבות" בשוכריהם ולפעול בדרכים שונות.
כך לדוגמה קבוצת ביג הודיעה שלא תגבה דמי שכירות עבור הימים שבהם בתי הקפה והחנויות נאלצו לסגור את שעריהם, כך גם הנהלת קניון בת ים החליטה לוותר על תשלום השכירות לבעלי החנויות בקניון.
מן העבר השני, מספר שוכרים כבר הודיעו לבעלי הקניונים שלא יוכלו לעמוד בתשלום דמי השכירות בתקופה הקרובה.
כך למשל קבוצת פוקס הודיעה לכל קניונים בהם היא שוכרת חנויות כי החל מה-1 לאפריל ועד לחלוף הזעם יוקפאו תשלומי דמי השכירות ודמי הניהול בכל. להודעות השוכרים הייתה השפעה רבה וחלק מהקניונים המובילים החליטו להקפיא את דמי השכירות לחנויות בקניונים.
האם המצב המשפטי מחייב את בעלי הנכסים להתחשב בשוכריהם על אף ההסכמות הקבועות בהסכם השכירות בשל מגפת הקורונה?
הדבר הראשון שעלינו לעשות במצב כזה הוא לפנות להסכם השכירות ולבדוק האם קיים סעיף שמדבר על המצב הנוכחי. ההנחה שלי היא שבמרבית הסכמי השכירות לא נלקח בחשבון מצב בו נמנע מן השוכר לבצע שימוש בנכס בגלל כוח עליון מסוג מגפה (כמו מגפת הקורונה).
בחוזים שדבר זה כן נלקח בחשבון – הבעיה שלנו קטנה יותר (או גדולה, תלוי באיזה צד של המתרס אנחנו).
הרישא של סעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה קובע תנאים מסוימים לביטול הסכם או לפטור מתשלום דמי השכירות, כדלקמן:
"אם נמנע מהשוכר להשתמש במקרקעין מושכרים למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס המושכר או בדרכי הגישה אליו, והוא לא ביטל את החוזה בשל כך, השוכר פטור מדמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע ממנו"
אז מה התנאים שצריכים להתקיים לפי סעיף זה כדי לקבל את הפטור?
קודם כל, הסעיף חל על נכס מסוג מקרקעין.
דבר שני, צריך לשאול האם נמנע מן השוכר להשתמש בנכס כפי שנקבע בהסכם השכירות בשל מגפת הקורונה?
למעשה, זו השאלה המהותית ביותר. אנחנו צריכים לשאול האם אנחנו עדיין יכולים להשתמש בנכס. לו הוגדר המצב כמצב חירום אז סביר להניח שהתשובה הייתה שלא ניתן להשתמש בנכס.
נכון לעכשיו אנחנו במצב שיש מגפה ויש הגבלות שונות, ואם תחת אותן ההגבלות לא נמנע מאיתנו באופן ממשי לבצע שימוש בנכס אז הטענה שלנו חלשה יותר.
בע"א 240/77 כרמל נ' פרפורי דובר על כך שהרעיון המונח ביסודו של סעיף 15 לחוק השכירות הוא פשוט בתכליתו: חוסר אפשרות להפיק מן המושכר את התועלת המוסכמת, פוטר את השוכר מחובת תשלום דמי השכירות.
אז מה זה בעצם חוסר אפשרות להפיק מהמושכר את מלוא התועלת?
האם מצב בו סועדים לא יכולים לשבת במסעדה זה חוסר אפשרות של בעל המסעדה להפיק את מלוא התועלת ממנה?
האם מצב בו אני מנהל משרד ובו שלושה עובדים ויכול להגיע רק עובד אחד בגלל החובה לשמור על שני מטר מהווה חוסר יכולת להפקת מלוא התועלת מהמשרד?
כל אלו הן שאלות פרשניות שיש לבחון כל מקרה באופן ספציפי אל מול ההגבלות החדשות שהממשלה קובעת בכל ערב מחדש. כל הסכם שכירות עסקי צריך להבחן בהתאם לנסיבותיו ולהגבלות החדשות שיוטלו בשל מגפת הקורונה.
ככל שאני משוכנע שיש בידי את הזכות לפטור מתשלום דמי השכירות, האם כדאי לדרוש את הפטור מבעל הנכס או לנסות ולבוא עמו במשא ומתן?
הסיפא של סעיף 15(א) קובע כדלקמן:
"המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."
לכן אם מדובר בשוכר, מומלץ כי ישקול את צעדיו בקפידה שכן לאחר זמן סביר יוכל בעל הנכס לחזור אליו ולהודיע לו שאם הוא לא מוותר על הפטור, הסכם השכירות מבוטל.
לא בטוח שכל שוכר מעוניין לוותר על הסכם השכירות שלו, לפעמים המקום המושכר הופך להיות מזוהה עם אותו עסק עד כדי חלק מהמוניטין שלו, לפעמים השוכר נמצא בהסכם שכירות אשר בנסיבות שהיו לפני פרוץ המגיפה היה מעולה עבורו ולכן הוא מעוניין לשמור עליו. כל שוכר ונסיבותיו ורצוי מאוד לדעת כי לאחר זמן סביר מתחילת פטור התשלום לבעל הנכס קיימת הזכות לבטל את הסכם השכירות בנסיבות מסוימות.
לכן, גם אם החוק מאפשר להקפיא את התשלומים או לבטל את הסכם השכירות בשל מגפת הקורונה – צריך לפעול בצורה מושכלת ומומלץ בליווי עורך דין.
מה לגבי הסכמי שכירות שנחתמו בתקופה האחרונה מתחילת התפרצות מגפת הקורונה?
סעיף 15(ב) לחוק השכירות קובע שהפטור מדמי השכירות יחול רק אם בעת כריתת הסכם השכירות לא ידע השוכר על הנסיבות שיצרו את המניעה ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
כלומר, השוכר יהא פטור מדמי שכירות רק אם המניעה מלעשות שימוש בנכס נוצרה כתוצאה מנסיבות חריגות ובלתי צפויות שנכפו עליו.
למעשה, בחוזים שחתמנו בשבוע-שבועיים האחרונים אנחנו ידענו שאנחנו נמצאים תחת מגפת הקורונה ובכל זאת שכרנו נכס ולכן, מדובר בסוגיה יותר מורכבת.
מה לגבי טענת נסיבות מסכלות שבגינן לא ניתן לקיים את הסכם השכירות בשל וירוס הקורונה?
סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) קובע כי סיכול הוא מצב שבו הסכם שכירות הופר בשל אירועים חיצוניים בלתי-צפויים שאינם באחריות הצד המפר.
סיכול חוזה הוא חריג ויוצא דופן ורק לעיתים רחוקות מאוד ייקבע כי חוזה סוכל.
כך למשל נקבע בפסיקה כי פגעי טבע ומלחמה אינם נחשבים בהכרח לנסיבות בלתי צפויות המצדיקות ביטול הסכם בטענת סיכול.
במצב שבו יקבע בית המשפט כי הסכם השכירות סוכל, האפשרות היחידה העומדת בידי הצד הנפגע היא ביטול הסכם השכירות.
כמו כן, אם בית המשפט יראה לנכון, הוא רשאי לחייב את הצדדים להשיב זה לזה את מה שקיבלו מכוח החוזה (מה שפחות רלוונטי לעניינינו) או לחייב את הצד המפר לשפות את הצד הנפגע בגין הוצאות סבירות שהוציא ובגין התחייבויות סבירות שהתחייב בהן למען קיום הסכם השכירות.
סיכום
בין אם אתם שוכרים ובין אם אתם בעלי נכס, אנחנו במצב מורכב מאוד שבו כל הסכם שכירות וכל נסיבות צריכות להיבחן באופן פרטני בשל מגפת הקורונה על מנת לקבל להחלטה מושכלת לצורך מזעור נזקים.
ההמלצה האחרונה שלי אליכם היא זו – אם אתם קשורים בהסכם שכירות ואם סבורים שאתם עלולים להיפגע כתוצאה מהגבלות שונות שנוצרו כתוצאה מוירוס הקורונה צרו עמנו קשר לצורך התייעצות פרטנית, יצירת אסטרטגיה וליווי משפטי. צוות המשרד ישמח לסייע בכל שאלה.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי, אלא יש לראות בכתוב הסבר כללי בלבד ואין להסתמך ו/או לפעול בהתאם לאמור לעיל ללא ייעוץ משפטי.
