לאור עליית מחירי הדירות המתמשכת, אנשים מוצאים עצמם מתקשים לרכוש דירה ולכן, אנו עדים לשוק שכירויות עצום וגועש. כפועל יוצא כך, מתעוררות המון מחלוקות בין שוכרים למשכירים בנושאים שונים, מחלוקות, שלא מעט מהן מגיעות לבית המשפט. כדי לנסות ולהמנע מכך, הנה מספר דברים שכדאי לדעת לפני שחותמים על הסכם שכירות.
ראשית, חשוב לדעת כי בחודש יולי 2017 נכנס לתוקפו חוק שכירות הוגנת, המחיל הוראות שונות לעניין "שכירות רגילה" של דירה למגורים בלבד. הוראות החוק לא יחולו על דירות שאינן נופלות לגדרי דירות "רגילות" כמו למשל – דירה בבית מלון או דירת נופש, דירה בדיור מוגן, דירה במעונות סטודנטים, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה ועוד.
כמו כן נקבע כי הוראות החוק לא יחולו על חוזי שכירות למגורים לתקופה של עד 3 חודשים ללא אופציה להאריכה או על חוזה שכירות למגורים לתקופה של יותר מ-10 שנים ללא אופציה לבטל את החוזה מוקדם יותר או על חוזה שכירות מגורים בו דמי השכירות השכירות החודשיים הם מעל ל-20,000 ₪.
במאמר זה נענה על שאלות נפוצות בעניין "שכירות רגילה" של דירת מגורים על פי חוק שכירות הוגנת, וננסה לסייע לשוכרים ומשכירים בסוגיות שמתעוררות בחיי היום יום. חשוב מאוד לציין, כי הדברים שיובאו להלן, נאמרים באופן כללי ואין בהם כדי להוות ייעוץ משפטי או כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי.
1. נסח טאבו – למה חשוב לשוכר לבדוק את נסח הטאבו בעסקת שכירות?
על מנת למנוע מצב בו אנו כשוכרים מתקשרים בחוזה עם אדם המתחזה להיות בעל הדירה, ולאחר מכן מעבירים לו כסף, רצוי ואף מומלץ להיכנס לאתר משרד המשפטים ולהוציא נסח טאבו של הנכס בתשלום 15 ₪, המשמש מעין תעודת זהות של הנכס, ממנו תוכלו ללמוד מה הקשר בין המשכיר לנכס.
2. פגם בנכס – מי אחראי לתקן, תוך כמה זמן ומה ההשלכות של אי מילוי חובה לתקן?
לעניין האחריות לתיקון הפגם, החוק קובע כי כל עוד לא הוסכם אחרת, השוכר יהיה אחראי לתקן כל פגם בדירה שנגרם עקב שימוש בלתי סביר מצדו. כל פגם אחר, שאינו נובע משימוש בלתי סביר מצד השוכר, הינו באחריות המשכיר.
לעניין הזמן לתיקון הפגם, יש להבחין בין פגם שהוא פגם קל ערך לפגם שתיקונו דחוף ושאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. אם הפגם אינו קל ערך, על המשכיר לתקנו תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שהשוכר דרש לתקן. אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף – על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים לאחר שקיבל דרישה לכך מהשוכר.
אם המשכיר מתעלם או מתחמק מאחריותו לתקן את הפגם תוך התקופות הקבועות בחוק, רשאי השוכר להפחית את דמי השכירות באופן יחסי כל עוד לא תוקן הפגם או להודיע למשכיר על כוונתו לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות.
יודגש, כי כאשר מדובר בפגם שתיקונו דחוף ושאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, רשאי השוכר לתקנו בעצמו ולדרוש החזר הוצאות מבלי למסור הודעה מוקדמת למשכיר. בנוסף לכך, במצבים מסוימים, בהם נמנעה מהשוכר האפשרות לעשות שימוש בדירה למטרת מגורים, והוא לא מעוניין לבטל את החוזה בשל כך, והוא לא ידע ולא היה עליו לדעת על הנסיבות שיצרו את המניעה בעת כריתת חוזה, ולא יכל למנען, הוא יהיה פטור מתשלום דמי שכירות בגין התקופה שבה לא יכל להשתמש בדירה.
*ראוי לציין לעניין זה, כי יש לבחון כל מקרה לגופו באופן פרטני. לכן רצוי ואף מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין, ולהימנע מלקיחת החלטות פזיזות שעלולות לעלות ביוקר לאחר מכן.
3. ערבות – מה גובה הערבות שהמשכיר יכול לדרוש ממני, ומתי על המשכיר להשיב לי את הערבות?
חוק שכירות הוגנת קובע כי סכום הערובה הכולל לא יעלה על דמי השכירות בגין 3 חודשים או על דמי השכירות בגין שליש מתקופת השכירות, לפי הנמוך ביניהם, כלומר – אם אנחנו מעוניינים לשכור דירה בתמורה לתשלום דמי שכירות בסך 5,000 ₪ בחודש, המשכיר לא יכול לדרוש ערובה הגבוהה יותר מ15,000 ₪.
לאחר תום תקופת השכירות, על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה בתוך 60 ימים מהמועד שהמשכיר קיבל לרשותו את הדירה המושכרת או עד למועד שבו נפרעו חובות, ככל וישנם, לפי המאוחר. יצוין, כי ככל שהוראות הסכם השכירות קובעות כי המשכיר ישיב לשוכר את הערבות במועד מוקדם יותר מהאמור לעיל, כך יהיה.
4. תשלומים – אילו תשלומים חלים על המשכיר ואילו תשלומים חלים על השוכר?
השוכר ישלם את דמי השכירות כמובן, ובנוסף ישלם מיסים החלים על המחזיק בדירה(למשל ארנונה), תשלומי ועד בית ותשלומים שוטפים למיניהם לרבות מים, חשמל, גז, וכדומה. המשכיר מצידו, ישלם את שאר התשלומים בדירה\ לרבות דמי ביטוח מבנה, תשלום עבור רכישת מתקנים קבועים או עבור השבחתם (למעט התאמות מיוחדות שביקש השוכר).
שימו לב לנקודה חשובה – חוק שכירות הוגנת קובע במפורש שדמי התיווך שישולמו למתווך שפעל מטעם המשכיר, ישולמו על ידי המשכיר.
5. פרוטוקול מסירה – מהו ולמה מומלץ לערוך אותו?
בעת החתימה על חוזה השכירות מומלץ בחום לערוך פרוטוקול, ובו לתעד בכתב וככל שאפשר גם לצלם, כל ליקוי בדירה. הפרוטוקול חשוב לשני הצדדים, על מנת למנוע מחלוקת בעת סיום תקופת השכירות בה יטען השוכר "כך קיבלתי את הדירה" או שהמשכיר יטען "לא כך מסרתי את הדירה".
משרדנו מתמחה בעריכת הסכמי מקרקעין, לרבות הסכמי מכר ושכירות. ככל שנקלעתם למחלוקת עם המשכיר או השוכר, או שהינכם מעונינים בהסכם שכירות אשר יגן עליכם באופן המיטבי, הינכם מוזמנים לפנות למשרדנו בכל סוגיה ונשמח לעמוד לרשותכם.
משרד עורכי הדין טולדנו ושות' מלווה ומיצג את לקוחותיו במגוון תחומי המשפט האזרחי-מסחרי.
אנו לרשותכם בכל שאלה או סוגיה.
